Paneles solares en conjuntos residenciales: cómo se decide

Es el malentendido que más proyectos hunde en la asamblea. Alguien presenta la propuesta diciendo que los paneles van a bajar la factura de luz de los apartamentos, y no es así.

Un sistema de autogeneración a pequeña escala se conecta en una frontera comercial concreta —el punto donde el comercializador mide y factura— y compensa el consumo de esa frontera. Un conjunto residencial tiene muchas: una por cada apartamento, más la de zonas comunes que paga la administración. El sistema instalado en la cubierta se conecta normalmente a esta última.

Eso significa que lo que baja no es la factura de cada hogar, sino la del consumo común: ascensores, bombas de presión y eyectoras, iluminación de pasillos y parqueaderos, portería, motobombas del tanque, puertas automáticas y, cada vez más, cargadores de vehículo eléctrico. En un conjunto grande esa cuenta no es menor, y tiene una ventaja de la que ya hablamos en otros artículos: buena parte de ese consumo ocurre de día, cuando el sistema genera.

Repartir la generación de un sistema entre las fronteras individuales de cada apartamento es otra cosa, y no es algo que la copropiedad pueda dar por hecho: hay que preguntarlo por escrito al operador de red y al comercializador antes de prometer nada en la asamblea. Una propuesta que promete rebajas en la factura de cada hogar sin haber hecho esa consulta está vendiendo un resultado que no controla.

La Ley 675 de 2001 define los bienes comunes como las partes del edificio que pertenecen en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados y que por su naturaleza o destinación permiten el funcionamiento, la conservación o el uso de los bienes privados (art. 3). La cubierta entra ahí de pleno: no es de nadie en particular, es de todos a la vez.

La consecuencia práctica es directa. Ningún copropietario —tampoco el del último piso, tampoco el que tenga acceso a la terraza— puede instalar un sistema en la cubierta por decisión propia. Y el administrador tampoco: sus funciones (art. 51) son de gestión y conservación, no de disposición sobre los bienes comunes.

Hay una excepción que conviene mirar antes de cualquier otra cosa, porque cambia el proyecto entero. El artículo 22 permite asignar al uso y goce exclusivo de un bien privado aquellos bienes comunes no necesarios para el disfrute general, y menciona expresamente las terrazas y las cubiertas. Si el reglamento de propiedad horizontal asignó la cubierta a un apartamento concreto, la copropiedad no dispone libremente de ella y hay que acordar con ese propietario antes de llevar nada a votación.

Por eso el primer documento que hay que leer no es una cotización: es el reglamento de propiedad horizontal, con el certificado de tradición y libertad a mano.

Aquí es donde casi todas las propuestas comerciales pasan de puntillas, y es la pregunta que la asamblea va a hacer.

La regla general es que las decisiones se toman por mayoría de los coeficientes representados en la reunión, con un quórum de más de la mitad de los coeficientes de copropiedad (art. 45). Pero el artículo 46 lista, como excepción, diez decisiones que exigen mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto. Dos de esos numerales tocan de lleno un proyecto solar.

El numeral 3 exige el 70% para la aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. Las expensas necesarias son las que sostienen la administración, el mantenimiento y la reparación de los bienes comunes; instalar un sistema de generación que antes no existía es una mejora, no una reparación. Con esa lectura —que es la habitual— un proyecto solar necesita el 70% con independencia de lo que cueste.

El numeral 2 exige la misma mayoría para la imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales. Es un umbral concreto y verificable: si la derrama total del año supera cuatro cuotas mensuales de administración, se activa la mayoría calificada. Un sistema solar dimensionado para las zonas comunes de un conjunto suele superarlo con holgura.

La calificación exacta de una expensa depende del reglamento de cada copropiedad y admite discusión jurídica, así que la respuesta prudente es planificar el proyecto contando con que hará falta el 70%, y consultar a un abogado antes de la asamblea si se pretende sostener otra cosa. Llegar a la reunión con la mayoría equivocada en la cabeza es perder el año.

La forma de financiar el sistema no es solo una cuestión de caja: determina qué se somete a votación y con qué mayoría, y de eso depende que el proyecto salga o no.

La derrama —una expensa extraordinaria que cada propietario paga según su coeficiente— es la vía más directa y la más difícil de aprobar, porque pide dinero por adelantado a un grupo grande de personas con situaciones económicas distintas. Es también la que activa sin discusión el umbral del numeral 2 en cuanto supera cuatro cuotas mensuales.

El crédito a nombre de la persona jurídica de la copropiedad traslada el pago al presupuesto anual, en cuotas. Sigue siendo una decisión de asamblea y sigue requiriendo el 70% por tratarse de una expensa no necesaria, pero es mucho más fácil de defender: el argumento deja de ser cuánto hay que poner y pasa a ser si la cuota del crédito es menor que el ahorro en la factura común.

Los contratos en los que un tercero instala y mantiene el sistema y la copropiedad paga por la energía o por el servicio existen en el mercado colombiano bajo distintos nombres. Evitan la inversión inicial, pero comprometen a la copropiedad por plazos largos —a menudo diez años o más— y hay que revisar con cuidado qué pasa al final del contrato, quién se queda el activo, qué ocurre si hay que intervenir la cubierta y cómo se actualiza el precio. Un contrato de esa duración también es una decisión de asamblea, no del administrador de turno.

Sea cual sea la vía, hay una pregunta que conviene resolver antes de la reunión y no después: qué pasa cuando alguien vende su apartamento. El sistema queda en el bien común y el ahorro sigue en la cuota; el propietario que se va no se lleva nada ni recupera su parte. Decirlo con claridad desde el principio evita la mitad de las objeciones.

Si el sistema alimenta la cuenta común, el ahorro también es común. Llega a cada apartamento por una vía indirecta pero real: una factura de zonas comunes más baja significa un presupuesto de administración más bajo, y por tanto una cuota mensual menor de lo que habría sido.

El reparto no se negocia: la Ley 675 establece que el coeficiente de copropiedad determina el índice de participación con que cada propietario contribuye a las expensas comunes (art. 25). El mismo coeficiente que fija cuánto pone cada uno para la inversión fija cuánto recibe del ahorro. Es proporcional por definición, y conviene decirlo en la asamblea porque el reparto es la primera sospecha que aparece.

Conviene también ser honesto sobre la magnitud. El consumo de zonas comunes de un conjunto residencial se reparte entre decenas o cientos de apartamentos, así que el efecto en la cuota individual es modesto aunque el ahorro total sea considerable. Presentar el proyecto prometiendo que la cuota va a bajar de forma llamativa es preparar una decepción; presentarlo como lo que es —una reducción sostenida de un gasto común que solo va a subir con los años— es defendible y se sostiene en el tiempo.

Una asamblea no puede aprobar lo que no puede evaluar. La mayoría de los proyectos solares en propiedad horizontal no se rechazan: se aplazan, porque nadie supo responder a las preguntas del salón comunal. Llevar esto resuelto por adelantado ahorra un año.

El primero ya está dicho, y es el más común: prometer en la convocatoria que va a bajar la factura de los apartamentos. Cuando en la asamblea alguien pregunta y la respuesta real es que baja la cuota de administración, la propuesta pierde la credibilidad entera aunque el proyecto fuera bueno.

El segundo es dimensionar por la cubierta disponible en lugar de por el consumo común. En un conjunto la tentación es grande, porque el techo suele ser amplio y el instalador cobra por potencia instalada. Pero el excedente que se entrega a la red se reconoce según lo que fija el artículo 25 de la Resolución CREG 174 de 2021, modificado por la Resolución CREG 101 072 de 2025, a un valor que no tiene por qué igualar la tarifa evitada. Un sistema sobredimensionado cuesta más y no ahorra en proporción.

El tercero es no mirar la cubierta antes que los paneles. Un sistema tiene una vida útil de décadas; si la impermeabilización está al final de su ciclo, hay que rehacerla antes, no después. Desmontar y volver a montar un sistema para arreglar el techo es un costo que nadie presupuestó y una discusión que nadie quiere tener en asamblea.

El cuarto es aprobar sin dejar constancia. La decisión, la mayoría alcanzada y el alcance exacto de lo aprobado tienen que quedar en el acta, con los coeficientes que votaron a favor. Un proyecto de esta magnitud aprobado con un acta ambigua es una impugnación esperando a ocurrir, y el que va a tener el problema después es el administrador que ejecute.